FALLO JUDICIAL: LOS MARTILLEROS NO PODRÁN COBRAR COMISIONES A LOS INQUILINOS

Provinciales 18 de agosto de 2020 Por InfoTec 4.0
El juez civil de Primera Instancia, Pedro Ariel Campos, rechazó hoy una acción de amparo promovida por el Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio de La Pampa contra el Estado provincial, mediante el cual se planteaba la declaración de inconstitucionalidad de cuatro artículos de la ley provincial 3097, relacionados fundamentalmente con la imposibilidad de que en La Pampa los martilleros cobren comisiones a los inquilinos.
alquiler cartel

El magistrado, titular del Juzgado en lo Civil, Comercial y de Minería N° 3 de Santa Rosa, sostuvo –entre otras definiciones– que “siendo razonable la limitación dispuesta” por los legisladores provinciales a las facultades de los martilleros y corredores de comercio, corresponde ratificar la constitucionalidad de esa norma en base a los artículos 14 y 28 de la Constitución Nacional. 

Con la aprobación de esos cuatro artículos, la Legislatura fijó que la comisión que los corredores pueden cobrarle a los propietarios no debe exceder el 4,5 por ciento del valor total del contrato, que queda prohibido el cobro de “comisiones u honorarios inmobiliarios y gastos de gestoría de informes a los inquilinos, en caso de ser personas físicas”, y que en todos los locales y/u oficinas deben exhibirse “carteles visibles” con esa última leyenda. También en los cambios se dejó claramente establecido que todo ello se circunscribe solamente a los casos de alquiler de viviendas para personas físicas con destino habitacional. 

Los demandantes plantearon a través de su apoderado, Nazareno José María Herlein –que también representó en el amparo a Horacio Raúl González, quien solicitó la inconstitucionalidad por derecho propio–, que la ley lesionó “arbitraria e ilegítimamente” sus derechos de “propiedad, alimentación, libertad contractual, de ejercer industria lícita y como profesionales”; entre ellos el impedimento a percibir el importe por comisiones a una de las partes y a tener que aceptar un tope respecto de lo que pueden cobrarle a los propietarios, lo que a su criterio se trata de una materia que solo puede legislar el Congreso Nacional y no las legislaturas provinciales. 

El Estado, a través del entonces fiscal de Estado, José Vanini, y de los abogados Raúl Reyes y Carlos Casetta, respondió que no estaban dados los “requisitos sustanciales” para que la acción de amparo sea viable, por “no haber una lesión actual ni inminente” a los derechos de los profesionales, ni tampoco probado que “existiera concretamente una acción u omisión arbitraria o ilegítima del Estado provincial, del que se derivase un perjuicio severo y arbitrario concreto y no meramente conjetural”. 

Diputados, competente. 

Campos, según lo indicó en el fallo, se centró en definir si los artículos 1, 2, 3 y 4 de la ley 3097 eran constitucionales o no, e indicó que a través de esa normativa, la Cámara de Diputados dispuso “directivas sobre la persona que debe pagar la comisión u otros gastos, en cuestiones de locaciones urbanas con destino habitacional, cuando el locatario sea una persona física” y además estableció montos máximos para la comisión y ordenó su publicidad. 

Un primer punto que respondió el juez fue la presunta incompetencia de los diputados provinciales para legislar en esa materia; y dijo que sus actos solo pueden ser inválidos “en casos en que exista una absoluta y directa incompatibilidad” con las leyes nacionales. Es más, citando jurisprudencia, remarcó que es “atribución de las provincias reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus respectivas jurisdicciones, en la medida en que con dicha reglamentación no se alteren sustancialmente los requisitos que al efecto exige la norma nacional, pues dentro de lo razonable, las provincias pueden establecer los requisitos complementarios que, en el ejercicio del poder de policía, les corresponde”. 

La única limitante, indicó, es el artículo 28 de la C.N., referido a que las normas provinciales no pueden alterar los principios, garantías y derechos reconocidos en dicho texto.  “No observo una absoluta y directa incompatibilidad entre lo que dispuso el legislador provincial y la legislación de fondo, ya que la ley provincial reguló aspectos de la actividad del corretaje (en cuestiones de alquiler de vivienda para destino habitacional) para preservar intereses públicos (el interés de la parte más débil en la relación locativa)”, acotó. 

“En definitiva,  la norma –en cuanto no habilita a cobrar comisiones u otros gastos a los inquilinos cuando se trate de personas físicas con destino habitacional, sino a los locadores– fue dictada por la Legislatura en uso de sus facultades no delegadas al Congreso de la Nación; en ejercicio de su poder de policía local y regulando aspectos de la relación profesional del corretaje para preservar intereses públicos involucrados; es decir para  proteger al locatario consumeril”, señaló.

Regulaciones especiales. 

Más adelante, Campos también rechazó la postura del Colegio de Martilleros acerca de que el Estado provincial –a través de su Poder Legislativo- hubiera vulnerado principios del Código Civil y Comercial de la Nación, ya que consideró que solo se limitó a aplicar “regulaciones especiales”, como es el caso  de la ley 3097. Por ello expresó el juez que se legisló “en aspectos específicos (para contratos de alquiler de personas físicas con destino habitacional) y en un marco de razonabilidad (adecuación de medios a fines), sin vulnerar:  a) el derecho de propiedad y alimentario de los corredores, ya que no se prohíbe que perciban la comisión u otros gastos, sino que lo que se evita es que le fueran impuestos al inquilino, protegiendo a la parte más débil; y b) el derecho de igualdad, por cuanto en nuestro sistema federal de competencias, se admite la existencia de regulaciones distintas en las jurisdicciones locales, siempre que sean razonables”. 

En esa misma dirección, el magistrado subrayó que “no debe olvidarse que la finalidad de la normativa es facilitar a los inquilinos el acceso a la locación, por la vía del abaratamiento de costos; por lo que puede razonarse que tal circunstancia puede traer aparejado mayores contratos celebrados, y como tal mayores ingresos, por lo que el efecto económico para los amparistas sería neutro (….) Asimismo no se dirige a todos los contratos de locación, sino que es una regulación provincial para un contexto específico, motivada en la dificultad del acceso a viviendas urbanas para un grupo de personas físicas que se encuentra en inferioridad de condiciones”. 

Protección a inquilinos. 

“Considero que la restricción del corredor respecto a la situación de personas físicas en busca de viviendas para vivir (titular del derecho humano al acceso a una vivienda digna) no es irrazonable, ya que su derecho a percibir comisiones y otros gastos le son cobrados (en esta situación específica) a la otra parte de la relación locativa (es decir, al locador); por lo que la libertad contractual garantiza un espacio de actuación con limitaciones en miras del interés público en juego”, remarcó Campos. Y acotó que, en definitiva, la ley apunta a “proteger los derechos de los inquilinos que intentan tomar una vivienda única a través de la intervención de corredores inmobiliarios de La Pampa”. 

En otro párrafo de la sentencia, el juez expresó que “tampoco considero que los derechos de propiedad, de trabajar y de ejercer la industria lícita de los martilleros, resultaron afectados con la ley provincial; por cuanto no se refiere a toda la actividad del corretaje inmobiliario, sino solo a una porción vinculada a las comisiones a percibir en los contratos de alquiler de vivienda única celebrada por personas físicas con destino habitacional (…), más no respecto del resto de la actividad donde el régimen de las comisiones se sigue regulando por la libertad contractual”. 

 “En ese contexto –añadió–, la ley provincial se inscribe en el ejercicio de la potestad local de regulación de una actividad profesional, donde uno de sus aspectos complementarios es fijar el porcentaje de retribución; y en este caso, al fijar un límite arancelario a un tipo específico de contrato (medio) para lograr que la máxima cantidad de inquilinos accedan a una locación formal con destino habitacional (fin), resulta razonable en términos constitucionales (artículos 14 y 28 de la C.N.).” 

Por último, Campos también rechazó el cuestionamiento al artículo vinculado a la publicidad de la ley, ya que ella “es una consecuencia de que el consumidor locativo tenga un efectivo conocimiento de la prohibición legal para no ser engañados en su buena fe”; tal como lo indica el artículo 8 de la Ley de Defensa del Consumidor.  

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