ALQUILERES: La situación es crítica, los aumentos ya superan los 3 dígitos y la oferta se retrae

NACIONALES | “Es ínfimo el número de unidades que salen ofertadas públicamente en los medios habituales de la web. Los potenciales inquilinos son quienes recurren a las inmobiliarias en búsqueda de alguna unidad en locación, llamando incluso en casos en los cuales hay cartel de venta para preguntar si no hay posibilidades de alquilar la propiedad”, refiere José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

Según la Cámara de propietarios, el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires pasó de tener 20.000 unidades en oferta en alquiler permanente a 1.300. En este contexto, hay aproximadamente 12.000 contratos que se vencen por mes y el 40% no quiere renovar. “Entonces, nos encontramos con 1.300 ofertas en alquiler permanente y un mercado de casi 5.000 propiedades por mes que se niega a renovar”, analiza Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

La situación se agrava porque se están cumpliendo tres años de la sanción de la ley que extendió los contratos a ese período; por eso, se están venciendo los primeros acuerdos celebrados bajo la nueva normativa. 

Con el propósito de promover un mercado de alquileres más dinámico, equilibrado y accesible para todos los actores involucrados, impulsaron una iniciativa que busca modificar 2 artículos de la Ley de Alquileres (N 27.571): solicitan la reducción del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación a 2 años y achicar el período de actualización de los cánones locativos a un mínimo de 4 meses. El debate ya tiene fecha en la Cámara Diputados: 23 de agosto.​

Alta demanda y déficit de oferta
“A partir de la promulgación de la Ley de Alquileres se produjo un fuerte desabastecimiento del mercado habitacional locativo. El principal problema es el nivel de inflación. Si no hay un privado que decida invertir sus ahorros en una vivienda para ofrecer una locación no puede haber inquilinos”, evalúa Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Gonzalo Sanfelippo, martillero público y corredor de comercio de Sanfelippo Propiedades, advierte dos problemas centrales entre la oferta y demanda de propiedades en alquiler con destino a vivienda que le impiden al propietario proyectar un aumento en el tiempo.

“El primero es la ley nueva de alquileres, que obliga a las partes de un contrato a que el plazo mínimo sea inferior a los 36 meses (3 años) de duración y no permite el aumento escalonado. El segundo es la inflación del país”, describe.

 El 40% de los contratos de alquileres que vencen no se renuevan y casi no hay PHs en oferta.
“El mayor inconveniente viene dado por la única actualización anual del alquiler impuesto por la ley en un contexto con inflación que supera holgadamente el 100 %”, insiste Rozados.

El impacto en el mercado inmobiliario
Según el último informe de Reporte Inmobiliario de alquileres de la Ciudad, en junio, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados, disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades, fue de sólo 928 unidades, un 9,1 % inferior a la existente en mayo y un 53,1 % menor a la que hallaban quienes buscaban un alquiler en junio del año pasado (1.992).

La oferta formal de departamentos en alquiler es reducida. “El número actual de unidades que salen a la oferta para alquiler a tres años no amoblado es realmente muy pobre para una ciudad como Buenos Aires, que presenta una demanda constante y creciente de viviendas en alquiler”, insiste el informe.

CÓRDOBA

Ya comenzaron a vencer los primeros contratos bajo la nueva Ley. El índice de actualización anual llegó a los tres dígitos y el retiro de inmuebles para alquiler es récord.

La situación del alquiler de inmuebles en la ciudad de Córdoba es compleja y no presentaría una mejora en el corto plazo. En las próximas semanas vencerán los primeros contratos firmados bajo la nueva Ley de Alquileres 27.551 y desde el sector inmobiliario estiman que las renovaciones sufrirán fuertes aumentos.

Además de la duración de los contratos, la ley vigente determinó una actualización anual en los alquileres, es decir que los precios que pagan los inquilinos aumenten cada 12 meses de acuerdo a un índice que combina la inflación y la evolución de los salarios, denominado “índice de contratos de locación (ICL)” que publica el Banco Central.

“El índice de actualización anual de junio llegó al 100%, el más alto en lo que va del año, y el mes que viene va a ser mayor”, sostuvo Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba. El escenario es aún más preocupante porque la oferta de inmuebles para alquiler es muy baja. “En Córdoba hay un retiro histórico de unidades del 35%”, dijo Bergo.

El retiro de inmuebles para alquiler alcanza el 35% del mercado, un valor histórico.
 
Para el licenciado en gestión inmobiliaria de la Universidad Blas Pascal (UBP), Gustavo Caliciotti, la oferta de inmuebles para alquilar se ha vuelto una “misión imposible”. “Un importante número de propietarios deciden volcar sus inmuebles al mercado de la venta, dada la baja rentabilidad e inseguridad jurídica para alquilar. Además, están tentados por la opción de vender sus inmuebles por crédito bancario”, consideró Caliciotti.

Este panorama provocaría que los nuevos alquileres estén por arriba de la inflación, lo que generaría una tarea muy dificultosa para el inquilino en el proceso de búsqueda o renovaciones. Desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios advirtieron que muchos propietarios tienen la necesidad de achicar el desfasaje de los precios de los últimos tres años y buscarían recuperar el valor en la próxima renovación.

“El sector inmobiliario plantea distintos preconceptos que justifican aumentos impagables y en su defecto trasladan la responsabilidad a la Ley de Alquileres y no de sostener un nivel de rentabilidad esperado”, reflexionó por su lado Maximiliano Vittar, presidente de la Asociación Inquilinos Córdoba.

Por su parte el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, señaló que la ley actual no beneficia a ninguna de las partes, al tiempo que advirtió por la tendencia de los inquilinos a extender los contratos en lugar de renovarlos, frente a la imposibilidad de afrontar los costos que ello implica.

La Asociación Inquilinos Córdoba publicó recientemente un informe basado en los datos provisionales del Censo Nacional 2022, en el cual se destacan las estadísticas relacionadas con el mercado de alquileres.

Según los números revelados, la provincia de Córdoba presenta un porcentaje de familias propietarias del 58,7%, por debajo de la media nacional, y un 41,3% de hogares inquilinos. En referencia a la ciudad de Córdoba, el último censo reveló que la mitad de la población se encuentra en situación de alquiler, mientras que la otra mitad es propietaria de un inmueble.

ALQUILERES EN CÓRDOBA: CUÁLES SON LAS ALTERNATIVAS
Desde el sector inmobiliario descontaron que haya alguna modificación de la ley vigente en el corto plazo en medio de un año electoral, por lo que los cambios deberían pensarse más allá del debate legislativo que pueda darse en este 2023.

“Necesitamos cambios ágiles. Desde beneficios impositivos para aquellos que inviertan en inmuebles hasta propietarios para colocar los inmuebles en el mercado de alquiler. Debemos cambiar la lógica de castigar para lograr un resultado esperado; necesitamos buscar un punto de equilibrio sano donde prime el sentido común”, expresó Bergo.

Según Vittar, la lógica de la industria de la construcción no busca rebajar el difícil habitacional, por lo que se necesita discutir de modo integral la situación de los alquileres en Argentina. “Si los inquilinos no pueden afrontar estos pagos, tiene que estar el gobierno presente”, sostuvo.

Para Caliciotti, en la práctica, las familias que necesitan obtener un alquiler accesible intentan negociar con el locador el correcto cumplimiento en los pagos, un argumento que hoy tiene mayor peso ante la morosidad y la inseguridad jurídica. En su defecto, analizan la posibilidad de mudarse de barrio con alquileres más accesibles, y con ello reducen sus pretensiones.

“Si los argumentos anteriores no alcanzan, al inquilino le queda ajustarse, achicar gastos y renovar el contrato de locación o regresar a sus casas paternas o familiares con el fin de obtener una oportunidad de ahorro”, sostuvo Caliciotti.