Alquileres se encaminan hacia un equilibrio entre propietarios e inquilinos

Con viviendas sin mantenimiento por los precios bajos, sueldos que se precarizan y una oferta que crece, el mercado ha comenzado a acomodarse. Contratos base, requisitos y valores en la transición.

Nacionales 31 de enero de 2024 InfoTec 4.0 InfoTec 4.0
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NACIONALES |  Se recupera la oferta y hay que ver qué pasa con los precios de los alquileres. La oferta de alquileres de viviendas ha comenzado una recuperación bastante ágil a partir de la baja de la ley 27.551, derogada por el DNU, y de la desregulación en los contratos. Sin embargo, todavía falta para que las necesidades de inquilinos y propietarios puedan confluir en función del mercado. Desde el sector aseguran que eso sucederá en el mediano plazo, pero que las distorsiones del sistema anterior no pueden eliminarse de un día para otro.

En estos días, los nuevos contratos se realizan en una suerte de tire y afloje entre las partes que tratan de perder lo menos posible. Del lado de los propietarios -que no pudieron actualizar sus valores al ritmo de la inflación durante los años anteriores- buscan llevar sus precios a los valores del mercado. Para los inquilinos –que en muchos casos pagaron rentas por debajo de la inflación- dichos ajustes pueden implicar fuertes golpes a su bolsillo en medio de la crisis.

Aquí es importante diferenciar las conductas abusivas (que no abundan) de la necesidad de los dueños de no perder rentabilidad. Hay que tener en cuenta que la mayoría de los alquileres en Argentina no se originan en la gran renta, sino que tienen que ver con el resguardo. Según Estanislao Puelles, referente del Colegio Federal de Corredores Inmobiliarios (Cofeci), la renta promedio de los propietarios con relación a su inversión está en torno al 5% y la mayoría tiene el alquiler como una manera de capitalización al tiempo que suma ingresos.

En este sentido, desde el marketplace Inmoclick, Marcos Herrera, señaló al diario MDZ que es falso que los alquileres aumenten por encima de la inflación debido a que la mayoría de los propietarios venían con pérdidas de muchos años.

“Cuando se vence el contrato, es lógico que quieran actualizar a los valores de mercado”, subrayó Herrera quien dio el ejemplo de una pareja de jubilados que busca fortificar sus ingresos con un alquiler y que –debido a las distorsiones planteadas por la ley anterior- habían quedado en desventaja con relación a la inflación.

Según las cifras de este portal, desde la publicación del DNU, la oferta de alquileres residenciales creció mucho más rápido de lo que se esperaba. Con una tendencia observada en todas las provincias donde operan (Salta, Tucumán, Córdoba, Neuquén, etc.), la muestra de lo sucedido en Mendoza es de un aumento del 100% de la oferta. En esta provincia, mientras el 25 de diciembre de 2023 había 407 propiedades publicadas, el 30 de enero de 2024 se contabilizan casi 800.

Aunque la recuperación de la oferta va en alza, el déficit de vivienda –agudizado por la falta de inversión en los últimos años- continuará. Sin embargo, tanto Puelles como Herrera aseguraron que el mercado ajustará los precios y que ya lo ha comenzado a hacer. En este marco, la mayoría de los contratos se realiza con una vigencia de dos años (como antes de la ley de 2020) y actualizaciones trimestrales a partir de un índice acordado que suele ser el Índice de Contratos de Locación (ICL), hoy en 147% anual.

Esto, más allá de las actualizaciones mencionadas, implica una tranquilidad para todas las partes involucradas. Además, quita el sobreprecio inicial que antes se daba por la imposibilidad de ajustar antes de los 12 meses. Con respecto a las garantías que se piden, en general se mantiene la exigencia de dos garantes. Uno con bono de sueldo y otro propietario o tres con bono de no haber dueños de inmuebles. Sin embargo y en un contexto de alta informalidad de la economía, las referencias del inquilino son clave a la hora de conseguir el alquiler o no.

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